Визначення об'єкта нерухомості , частина 2
Цікаво, що Земельний Кодекс України у свою чергу вказує: якщо громадянин набув право власності на об'єкт нерухомості, до нього переходить право володіння тією частиною земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості (ст. 120). при цьому право виникає з того моменту, як покупка була офіційно зареєстрована (ст. 125). Однак,
по-перше, дана норма не завжди використовується на практиці. По-друге - об'єкт незавершеного будівництва з точки зору закону нерухомістю не є і, отже, на нього ця норма не поширюється.
Втім, якщо об'єкт будується на земельній ділянці, яка знаходиться у власності продавця, то проблем практично немає - лише реєстрація права проводитиметься довше. Якщо ж продавець і сам орендує або просто користується ділянкою, покупцеві доведеться попотіти: потрібно буде укласти з господарем ділянки договір оренди чи користування. Відповідно до закону право оренди прирівнюється до речового права. Отже, перш, ніж розірвати і заново укласти договір оренди доведеться заручитися згодою орендодавця. Лише після того, як у покупця виникне право на оренду, він зможе ініціювати реєстрацію об'єкта незавершеного будівництва. Втім, якщо земельна ділянка знаходиться в приватній власності, труднощів зазвичай не виникає. Нерідко договір купівлі-продажу складається одночасно з новим договором оренди.
Ситуація ускладнюється, якщо земельна ділянка знаходиться у власності держави. Нерідко доводиться роками чекати, коли ж питання буде вирішено. Якщо ж продавець користувався ділянкою на правах постійного користування, то це право, згідно 92 статті Земельного Кодексу, взагалі не може бути передано покупцеві. Доводиться шукати обхідні шляхи - наприклад, орендувати ділянку землі під недобудом або зовсім викупити його.
Недосконале законодавство
Виходить, що, навіть якщо громадянин купив об'єкт незавершеного будівництва, у нього довгий час не буде взагалі ніяких документів, що підтверджують право володіння. Навіть дозвільні документи на продовження будівництва йому доведеться оформляти заново.
Відзначимо однак, що текст Тимчасового положення в деяких відносинах суперечить чинному законодавству. Приміром, він вимагає, щоб недобудовані об'єкти реєструвалися за процедурою первинної реєстрації, що входить у конфронтацію з ч. 3 ст. 331 ЦКУ. Якщо говорити точніше, то стаття 331 говорить: якщо право власності зареєстровано, то об'єкт, навіть недобудований, перестає бути простою сукупністю матеріалів і стає нерухомістю. Отже, право власності на нього можна зареєструвати без того, щоб пред'являти будь-які документи, що підтверджують право володіння земельною ділянкою. Тим більше не потрібно заново збирати пакет документів для продовження будівництва. Адже навіть якщо новий господар недобудови вирішить продовжувати будівництво, необхідні документи він отримає після здійснення покупки.
Звичайно, з боку держави вживаються заходи для того, щоб захистити права покупця. Приміром, поки він буде оформляти документи, на майно буде накладено арешт. Здавалося б, вирішення питання. Але ні! Арешт розповсюджується і на самого покупця - БТІ відмовить у реєстрації права власності, навіть якщо буде надано весь комплект документів. Звичайно, це незаконно, і дії БТІ можна буде оскаржити в суді, але факт залишається фактом: часу і сил буде витрачено дуже багато.
ПідсумкиЗ 2012 року вступила в силу нова процедура реєстрації. Вона затверджена Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Цей Порядок не вказує, що реєстрація повинна проводитися по порядку первинної реєстрації, навіть якщо об'єкт незавершеного будівництва буде проданий. Підводячи підсумок, доведеться визнати: оформлення прав на об'єкт незавершеного будівництва - завдання клопітна і повна несподіваних проблем. Незалежно від того, будуть переоформляти права на земельну ділянку та дозвіл на будівництво чи ні, доведеться витратити дуже багато часу на різні формальності. |
Источник: Імперія юридичних послуг
