Квартира в недобудові , частина 2

1. Схема інвестування

Якщо забудовник стверджує, що він є власником землі, потрібно вимагати свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, в результаті якого виникло право власності, договір міни і тому інше.

Якщо ж забудовник - лише користувач земельної ділянки, він повинен пред'явити договір оренди, акт користування ділянкою і так далі. В цьому випадку потрібно бути дуже обережним. Слід перевірити, коли закінчується термін оренди, які умови його продовження. Якщо термін оренди менший за термін будівництва, то, може статися, що будівництво буде замороженим - якщо не вдасться продовжити оренду з яких-небудь причин. Такий зміст договору має змусити потенційного інвестора почекати з інвестиціями.

Тут, до речі сказати, непогано б залучити юриста. Зрозуміло, що це гроші, зате ризики різко знижуються. Адже юрист відразу ж відрізнить оригінал від підробки і він-то точно знає, які документи можна і треба вимагати від забудовника.

Наступна група документів, що вимагає пильної уваги - дозвіл на будівництво. Він повинен бути обов'язково. Якщо проект складний, забудовник повинен надати декларацію про початок будівельних робіт - природньо, належним чином зареєстровану. В іншому випадку - дозвіл на початок будівельних робіт. Потрібно пам'ятати: якщо підприємство не отримало дозвілу, то побудований будинок буде вважатися самовільним побудованим. А це потягне за собою неабиякі правові наслідки. В цьому випадку можна твердо стверджувати, що забудовник без дозволу - правопорушник.

Схема інвестування

Якщо нарікань до забудовника немає, то можна подумати над тим, яку вибрати схему інвестування.

Варто зазначити, що офіційно юридичні та фізичні особи не можуть інвестувати будівництво житлових об'єктів безпосередньо. Можна створювати фонди операцій з нерухомістю чи фонди фінансування будівництва, а передати гроші з рук в руки - не можна. Втім, обходити цю заборону вже давно навчилися. Так, можна купити майнові права у забудовника, можна укласти договір спільного володіння, можна навіть скласти, так званий, попередній договір купівлі-продажу. Такі схеми ніби як не заборонені законом прямо. Але, що важливо, і не дозволені, т.б не являються законними. Так що подібний договір може бути в майбутньому оскаржений. Звичайно, в такому випадку забудовник буде зобов'язаний повернути інвестору вкладені кошти. Однак, якщо у нього не буде на той момент грошей (або він їх буде майстерно приховувати), інвестор залишиться і без грошей, і без нерухомості.

Якщо врахувати, що схеми покупки нерухомості в недобудованому будинку можуть бути різними, то й особливості і пастки в кожному договорі можуть бути свої. Розумно звернутися до юриста - він хоча б зможе вказати на потенційну небезпеку. Втім, деякі моменти єдині для всіх схем.

Вартість житла або прав на нього. Перш, ніж підписувати договір, потрібно чітко і недвозначно зрозуміти, скільки грошей від нього буде потрібно і як вираховується ця сума.

Оформлення права власності. Логічно, що мета інвестора - отримати права власника на квартиру, а зовсім не подарувати свої гроші забудовникові. Тому в договорі максимально докладно повинен бути описаний механізм передачі прав від забудовника до інвестора: коли які документи будуть передані.

Відповідальність забудовника. Договір передбачає обопільну відповідальність сторін. Якщо інвестор зобов'язується надати зазначену суму грошей, то забудовник - здати будинок в експлуатацію у зазначені терміни. Так що розумно, щоб у договорі були пункти, в яких буде вказана відповідальність забудовника за невиконання своїх зобов'язань.

Також добре, якщо договір передбачає можливість відмови від договору або розірвання договору з ініціативи інвестора.

Источник: Імперія юридичних послуг